Von 90 % Leerstand zu 95 % Vermietung. Und das ist nur ein Wert, der neuen Wert schöpft.

Prime Tower Frankfurt am Main
„Wenn ein Ankermieter kündigt und mitten in der Pandemie neue Interessenten gefunden werden sollen, muss man nicht nur an einer spürbaren Repositionierung arbeiten. Man muss auch Position beziehen, ungewöhnliche Wege zu gehen.“

Das Objekt

Der Prime Tower befindet sich im Herzen des Lyoner Quartier in Frankfurt/Main. In diesem weitgehend von Bürogebäuden geprägten Stadtteil in der Herriotstraße 4 wurde das vormals als Campus Tower bekannte Gebäude im Jahr 1969 als Hertie-Zentrale fertig gestellt und im Jahr 2001 von Groning nach Plänen des Architekten Prof. Christoph Mäckler entkernt und modernisiert.

Das 19-stöckige Objekt besitzt eine prägende Fassade aus vorgehängten Metallgussteilen, die unter Denkmalschutz steht.

Daten & Fakten

Objektname Prime Tower (ehemals Campus Tower)
Adresse Herriotstraße 4, 60528 Frankfurt am Main
Teilmarkt Lyoner Quartier
Nutzungsart Büro
Baujahr 1969 (2001)
Vermietbare Fläche 23.600 m²
Auftraggeber Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Tätigkeitsfeld Repositionierung, Flächenoptimierung, Vermietung
Zeitraum der Bearbeitung 2019-2022
„Wenn potentielle Mieter nicht zum Gebäude kommen können, dann muss das Gebäude zu den Interessenten kommen. Hinter der schwierigen Situation der Pandemie stand eine Vermarktungsstrategie, die mit fokussierten Maßnahmen kundenzentriert gearbeitet hat.“

Die Herausforderung

Der Frankfurter Markt für Büroflächen ist hart umkämpft. Um mit einer Repositionierung des Prime Tower die gewünschte Wirkung von Attraktivität und Differenzierung zu erreichen, setzen wir methodisch an. Dazu gehört ein tiefes Verständnis für Gesamtmarkt und Teilmarkt: Die ehemalige Bürostadt Niederrad weist 2019 einen Leerstand von 60.000 m² auf. In dieser Situation kündigt der Hauptmieter Nintendo in der Herriotstraße 4, um einen Neubau zu beziehen und hinterlässt einen Leerstand von 90 %.

Nun ist es die Aufgabe, das in die Jahre gekommene Objekt gegen die zahlreichen Neubauten im Teilmarkt durchzusetzen und im Marktumfeld einzupreisen. Ein zeitgerechter Ausbaustandard ist dabei aber nur ein Fokus der Gesamtpositionierung. Zumal eine außergewöhnliche Situation auch eine außergewöhnliche Herangehensweise erforderte.

Im Laufe des Projektes kam kurz nach Vermarktungsbeginn die Pandemie hinzu. Und damit eine zentrale Frage: Wie kann man ohne Besichtigung vor Ort die Büroflächen bestmöglich dem potentiellen Mieter vorstellen?

Die Ausgangslage

Eine wirksame Repositionierung ist für uns immer auch die gezielte Auswahl und Koordination von Partnern. Im Rahmen unseres Mandats konnten wir hier von einer positiven Ausgangslage profitieren, da unsere Auftraggeberin mit einem Architekten und einer Marketingagentur im ersten Austausch stand. In diesem Setup konnten wir schnell konkret planen, handeln und umsetzen. Ein wichtiger Faktor. Denn in einer Situation des Leerstands ist Tempo ein wichtiger strategischer Faktor.

Die Methodik

Asset Management ist einer unserer 4 Services. Unsere integrierte Methodik von individuellen Repositionierungen hat für den Prime Tower ein breites Spektrum an Maßnahmen beinhaltet. Direkt aus dem Objekt heraus – und mit gezielten Leistungen für die neue Wahrnehmung im Markt mit der besonderen Situation der Pandemie.

  • Definition eines umfassenden strategischen Repositionierungskonzeptes
  • Fokussierte Maßnahmen für eine neue Attraktivität des Objektes: Neue Umsetzungen für die Eingangshalle mit Rezeption, Wartebereich, Café Bar, Restaurant und verbundener New Work Fläche im 1. OG
  • Erstellen eines neuen, angepassten TI-Ausbaukonzeptes, inklusive eines Konzeptes für die Aufzugsvorräume, Küchen & Toilette
  • Erstellen von überzeugenden Visuals und Raumplanungen zur Darstellung des Konzeptes
  • Steuerung der Architekten zur Optimierung der Revitalisierungskonzepte und Darstellung der Renderings
  • Steuerung Vermarktungs-Homepage mit hohem Anteil an Video-Content
  • Neu-Gewinnung von Vermietungsflächen durch das richtige Flächenaufmaß
  • Erstellen einer Musteretage und Abbildung sämtlicher Raumvarianten in Kombination mit unserem „Oceans White Rooms“- Konzept
  • Definition zweier Ausbauvarianten „Economy“ und „Luxus“ in Zusammenarbeit mit den Architekten
  • Gezielte Ansprache der Maklerhäuser zur optimalen Streuung der Mietflächen

Die grundsätzlichen Bausteine der Repositionierung erforderten dabei im Laufe der Maßnahmen ein agiles Vorgehen in der Vermarktungsstrategie. Da Vor-Ort-Begehungen für neue Interessenten pandemiebedingt nicht möglich waren, schafften wir einen Fokus auf die Möglichkeit virtueller Besichtigung auf der Homepage. Potentielle Mieter konnten sich also im Lockdown vom Homeoffice aus durch das Musterbüro bewegen.

Aber auch über diese Sondersituation hinaus war das Projekt in Bewegung: Nach Gewinnung des neuen Ankermieters, musste schnellstmöglich ein neues Lobby-Konzept erstellt werden, da diese Anmietung eine Innenliegende Treppe im Foyer forderte und somit die alten Planungen überholt waren.

Das Resultat

Unser Gesamtkonzept brachte schnelle und sehr überzeugende Erfolge. Nicht nur für die kurzfristig entscheidende Vermietungssituation – sondern auch unter Gesichtspunkten der langfristigen Wertschöpfung.

Ende 2021 gelang es uns, eine Vermietungsquote von 95 % zu erreichen. Durch ein neues Aufmaß wurde parallel außerdem zusätzliche Mietfläche geschaffen, mit der grundsätzlich geplante Einnahmen aus der Vermietung übertroffen werden konnten.

In der langfristigen Strategie gezielten Asset Managements zeigt sich der übergeordnete Wert einer methodischen Vorgehensweise: Der Investmentwert des Objektes wurde, nach Umsetzung der von Oceans & Company initiierten Maßnahmen und des neuen Ankermieters, signifikant erhöht.

„Die hybride Vermarktung von Objekten wird aus unserer Sicht in Zukunft an Bedeutung gewinnen. Vor-Ort-Überzeugung und digitale Erlebnisse müssen sich intelligent ergänzen, um die Reichweite für Interessenten zu erhöhen und zu steuern. Darauf sind wir vorbereitet.“